Los problemas inmobiliarios de China están empeorando y aumentan los pedidos de ayuda política más audaz.

  • Las ventas de casas nuevas de los 100 desarrolladores más grandes de China cayeron alrededor de un tercio en junio y julio del año pasado, luego de un crecimiento de dos dígitos a principios de año, según S&P Global Ratings.
  • El jueves por la noche, el desarrollador de bienes raíces más endeudado del mundo, Evergrande, se declaró en bancarrota en los Estados Unidos, lo que sacudió la confianza de los inversionistas.
  • Un incumplimiento inminente de Country Garden está dificultando que los desarrolladores inmobiliarios recauden fondos, lo que aumenta los temores de contagio en el sector inmobiliario de China.

Una fotografía aérea muestra una zona residencial rural en el municipio de Chengdong, ciudad de Hai’an, provincia de Jiangsu, en el este de China, el 1 de abril de 2023.

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Los problemas inmobiliarios de China se están acelerando. Los compradores potenciales de viviendas se están reteniendo, lo que resulta en ventas débiles que agravan la necesidad urgente de que los legisladores aumenten el apoyo a la industria.

Las ventas de casas nuevas para los 100 principales desarrolladores cayeron alrededor de un tercio en junio y julio del año pasado, luego de un crecimiento de dos dígitos a principios de año, dijo Edward Chan, director de S&P Global Ratings. Dado que la mayoría de los apartamentos en China se agotaron antes de su finalización, es probable que las débiles ventas de casas nuevas generen importantes problemas de flujo de efectivo para los desarrolladores.

“Creemos que la situación probablemente está empeorando debido al incidente de Country Garden”, dijo Chan a CNBC en una entrevista telefónica el jueves. Agregó que hasta ahora no había notado ninguna mejora en las ventas de casas nuevas.

Si bien una gran cantidad de datos apuntan a una rápida desaceleración de la economía, esta falta de mejora, junto con un incumplimiento inminente en Country Garden, está dificultando que los desarrolladores de bienes raíces recauden efectivo.

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El jueves por la noche en los Estados Unidos, el desarrollador de bienes raíces más endeudado del mundo, Evergrande, se declaró en bancarrota, sacudiendo la confianza de los inversionistas.

La profundización de la crisis de confianza está agregando presión a la segunda economía más grande del mundo.

Los problemas de deuda de Country Garden y la incertidumbre sobre un apoyo gubernamental más amplio están alimentando la ansiedad en el mercado inmobiliario chino.

Luisa baja

Economía de Oxford

El sector inmobiliario de China ha estado tambaleándose desde 2020, cuando Beijing tomó medidas enérgicas contra los niveles de deuda de los promotores inmobiliarios del continente.

Años de crecimiento explosivo llevaron a la construcción de pueblos fantasmas a medida que la oferta superaba la demanda, ya que los desarrolladores buscaban capitalizar el apetito por la propiedad de vivienda e invertir en bienes raíces.

Estas medidas, conocidas como la política de las “tres líneas rojas” de China, se refieren a tres condiciones específicas del balance que los desarrolladores deben cumplir si quieren endeudarse más.

Las reglas requieren que los desarrolladores limiten su deuda en relación con el flujo de efectivo, los activos y los niveles de capital de la compañía, y el desarrollador cargado de deuda Evergrande incumplió por primera vez a fines de 2021.

JP Morgan dijo en una nota que un incumplimiento de Country Garden podría agregar $ 9,9 mil millones al recuento de incumplimiento de los mercados emergentes globales en lo que va del año, elevando el tamaño total del incumplimiento del sector inmobiliario de China a $ 17 mil millones en lo que va de 2023. En la fecha de agosto 15

El banco de inversión de EE. UU. espera que los bienes raíces chinos representen casi el 40% de todos los volúmenes de incumplimiento en los mercados emergentes en 2023.

Gran parte de los problemas de Country Garden se relacionan con su exposición masiva a partes menos desarrolladas de China conocidas como ciudades de clase baja. Alrededor del 61% de los proyectos son por empresa. Informe Anual 2022en estas ciudades de nivel inferior, donde la oferta de vivienda supera la demanda.

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“El desempeño de las ventas de Country Garden fue un poco desastroso”, dijo Chan de S&P Global, señalando que las ventas en junio y julio cayeron alrededor de un 50% año tras año.

Las ciudades de nivel inferior comenzaron a ver cómo se debilitaban las ventas en mayo, dijo Chan, mientras que las ciudades de nivel superior comenzaron a ver cómo se deterioraban las ventas en los meses siguientes.

Como resultado de los problemas de Country Garden, Chan dijo que “se está volviendo cada vez más difícil” que las ventas totales de bienes raíces de China alcancen el estado central de S&P de 12 billones de yuanes a 13 billones de yuanes este año.

“En lugar de una forma de L, podría ser una escalera descendente”, dijo.

Chan dijo que la emisión de Standard & Poor’s del sector inmobiliario de China es de 11 billones de yuanes en ventas este año y 10 billones de yuanes para 2024.

Eso sigue siendo aproximadamente la mitad de lo que las ventas del mercado inmobiliario del país alcanzaron en su punto máximo en 2021: 18 billones de yuanes, según cifras compartidas por Chan.

En la reunión de revisión económica de mitad de año en julio, los principales líderes de China se comprometieron a “ajustar y mejorar las políticas de manera oportuna” para el asediado sector inmobiliario.

Hasta el momento, no han demostrado claramente su plan para adaptarse a los “grandes cambios” en la dinámica de oferta y demanda en el mercado inmobiliario.

“Los problemas de deuda de Country Garden y la incertidumbre sobre el apoyo del gobierno están alimentando una ansiedad más amplia en el mercado inmobiliario chino”, escribió Louise Law, economista jefe de Oxford Economics, en una nota fechada el 11 de agosto.

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Con el sector inmobiliario de China consolidándose en medio de la deuda y la crisis crediticia, los desarrolladores estatales están mejor posicionados para crecer que los desarrolladores no estatales.

Los desarrolladores estatales vieron crecer las ventas por contrato un 48 % en los primeros siete meses de este año en comparación con el año anterior, mientras que los desarrolladores no estatales vieron caer las ventas un 19 %, según datos de Natixis Corporate and Investment Banking.

Esto mejora la capacidad de los desarrolladores estatales para comprar terrenos de los gobiernos locales porque las sólidas ventas de viviendas impulsan el flujo de caja.

“En la actualidad, el 87% de las compras de suelo se venden [state-owned enterprises]como esperas [privately owned enterprises] ¿Para aumentar el crecimiento? Gary Ng, economista jefe de Natixis, en una entrevista telefónica el martes.

Los datos de Natixis mostraron que el 87% de las compras de terrenos por valor durante el año hasta julio fueron de desarrolladores estatales, similar al año pasado. Los datos mostraron que esto ha aumentado considerablemente desde el 59% en 2021.

Ng espera que los desarrolladores estatales tengan más propiedad en el mercado inmobiliario chino en el futuro. Pero dijo que si bien los desarrolladores no estatales han tenido problemas de apalancamiento en el pasado, tener tantos desarrolladores estatales en la industria puede dificultar la predicción de la demanda real.

Sin embargo, la demanda de vivienda subyacente en las ciudades de primer nivel sigue siendo bastante resistente y sin explotar, y puede liberarse una vez que haya una mayor claridad en las políticas.

“Será muy importante una política oportuna para estabilizar la demanda y las ventas en las ciudades de mayor nivel”, dijo Chan de S&P Global.

“Si esto se puede lograr con el tiempo, la estabilización se puede extender a las ciudades de nivel inferior. Pero eso llevará más tiempo”.

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