Dentro de la medida de inflación de alquileres que a los nerds de la economía les encanta odiar

Hay un acrónimo de tres letras que los economistas están empezando a pronunciar con la fuerza de una palabra de cuatro letras: “REA”.

Representa el alquiler equivalente al propietario y se ha utilizado para medir la inflación de la vivienda en Estados Unidos desde la década de 1980. Como sugiere su nombre, utiliza una combinación de encuestas y datos de mercado para estimar el costo de alquilar la casa en la que viven los propietarios.

Pero después de tres años de aumento de precios en Estados Unidos, se ha convertido en un cliché entre los economistas odiar las medidas inmobiliarias. Detractores Explosión Si es porque su movimiento es tan lento que no reflejan las condiciones modernas de la economía. Críticos Argumenta Utilizan métodos estadísticos complejos que no tienen sentido. Los que más lo odian insisten en que da una impresión equivocada. Dónde está la inflación.

“Esto no añade nada a nuestra comprensión de la inflación”, dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics y asesor frecuente de la administración Biden. Divulgación completa: The New York Times invitó al Sr. Zandi a escribir este artículo porque era uno de los muchos economistas que se quejaban de los REA en las redes sociales. Dijo que “no era un fanático”.

¿Qué hizo este extraño elemento de la inflación para generar tanta virulencia?

Impide un final económico feliz, más o menos. Las medidas de inflación de la vivienda han sido sorprendentemente estables durante el año pasado y ahora representan un impedimento importante para que los aumentos generales de precios vuelvan a la normalidad. Esto tiene efectos en cadena: debido a que la inflación sigue siendo fuerte, la Reserva Federal está manteniendo las tasas de interés en su nivel más alto en más de dos décadas en un intento de controlar los precios desacelerando la economía.

Pero si bien es innegable que los REA se han convertido en una figura importante en la historia de la inflación en Estados Unidos, no todos piensan que sea el malo. Algunos economistas creen que es una forma válida y razonable de medir una parte importante de la experiencia del consumidor. Antes del nuevo informe del IPC del miércoles por la mañana, hay algunos datos básicos que debemos comprender sobre cómo se calcula la inflación de la vivienda, qué significa y qué podría hacer a continuación.

Empecemos con lo básico. Hay dos medidas principales de inflación en Estados Unidos, el índice de precios al consumidor y el índice de gastos de consumo personal. Ambos son importantes: el Índice de Precios al Consumidor se publica a principios de cada mes y ofrece una primera visión de lo que han hecho los precios durante el último mes. El índice de gastos de consumo personal viene después, pero es el índice al que apuntan los funcionarios de la Reserva Federal con su objetivo de inflación del 2 por ciento.

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Los dos índices siguen conceptos ligeramente diferentes. El Índice de Precios al Consumidor intenta registrar lo que la gente compra de su bolsillo (es decir, lo que gasta), mientras que la medida PCE mide el costo de cosas como la atención médica que el seguro proporcionado por el empleador ayuda a pagar (es decir, lo que come).

Ambos se basan en los mismos datos básicos de vivienda, pero debido a sus diferentes cálculos, la vivienda constituir Una porción mucho mayor del IPC: alrededor del 33 por ciento, frente a aproximadamente 15 por ciento Para PCE

La enorme proporción de vivienda en el IPC proviene de dos fuentes. El “alquiler básico de vivienda” mide cuánto gasta la gente en viviendas alquiladas y representa alrededor del 8 por ciento del índice de inflación total. La medida del “alquiler equivalente al propietario”, que estima el costo de alquilar viviendas en propiedad, constituir Un 25 por ciento mucho más grande.

Quizás se pregunte: ¿Por qué el gobierno utiliza una medida tan compleja de la vivienda cuando es más fácil medir el aumento de los precios de la vivienda? La respuesta es que las casas son inversiones. Contabilizar los aumentos de sus precios como “inflación” sería como decir que un mercado de valores en alza es “inflación”.

Pero las casas no son sólo una inversión. La vivienda también es algo que consumimos, y al vivir en una casa, el propietario está renunciando a la oportunidad financiera de alquilarla. Entonces, para obtener el “valor de depreciación” de ser propietario de esa casa, el gobierno intenta calcular cuánto costaría alquilarla.

El gobierno utiliza lo que es esencialmente un proceso de dos pasos para determinar la inflación de los costos de la vivienda. Paso 1: Calcular cuánto peso deberían tener el alquiler y el alquiler equivalente al propietario en el índice de inflación frente a todo lo demás que compran los consumidores. Paso 2: Descubra cuánto aumentaron realmente los alquileres.

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El paso 1, peso, es Basado en dos encuestas Preguntas: Si es propietario, ¿cuánto puede obtener si alquila su casa o apartamento? Si alquilas ¿cuanto pagas?

El segundo paso, el cambio de precio, se basa en datos reales de alquiler. El gobierno recopila datos de una muestra móvil de unidades de vivienda en alquiler, comprobando cada unidad cada seis meses para ver si el propietario está cobrando más. (Hace ajustes a estas cifras: por ejemplo, las viviendas unifamiliares tienen más peso en la medida equivalente al propietario, ya que es más probable que las viviendas en propiedad sean una casa que un apartamento).

Combine el peso con el cambio de precio y obtendrá la contribución de la vivienda a la inflación. En el sector de la vivienda, la tasa de inflación del índice de precios al consumidor alcanzó el 3,4 por ciento en abril. Restando la vivienda y reponderando el índice en consecuencia, la inflación habría sido aproximadamente del 2,3%.

Está claro que la inflación de la vivienda es la razón principal por la que la inflación sigue siendo alta.

Los economistas habían estado esperando que la inflación impulsada por la vivienda se desvaneciera más bruscamente. Datos de mercado producidos por empresas como Zillow y Datos En los nuevos alquileres producidos por el gobierno, ambos muestran aumentos en los alquileres de los lugares recién alquilados. tengo frío Mucho en los últimos dos años.

Pero los índices de inflación miden todo el parque de viviendas, no sólo los espacios recién alquilados. Cuando los precios de alquiler del mercado aumentaron en 2021, no todos los inquilinos vieron inmediatamente que sus alquileres se restablecieran a niveles más altos: los propietarios reajustaron gradualmente los alquileres a precios más altos, lo que provocó que este aumento anterior se reflejara lentamente en los datos oficiales de inflación de la vivienda.

Los pronosticadores creen que el proceso de recuperación disminuirá en 2023 y 2024, lo que permitirá que los costos de la vivienda y la inflación general caigan significativamente. Pero la convergencia entre la inflación de alquileres nueva y la existente está tardando mucho más de lo esperado.

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Los economistas todavía esperan que se produzca el tránsito, pero cada vez tienen menos confianza en la rapidez con la que se producirá y en su extensión. Little también miró con nerviosismo. Algunas medidas Los alquileres de apartamentos nuevos muestran signos de descenso. Una medición de los alquileres seguida por la firma de investigación Zelman & Associates también está mostrando signos tempranos de renovada fortaleza.

“Si me hubieran preguntado hace seis meses, habría dicho: ‘Sí, tendrán que unirse'”, dijo Mark Franceschi, director general de Zelman. “Cada mes que pasaba sin que ellos hicieran eso, me volví menos seguro”.

Dado que la inflación inmobiliaria actual es esencialmente una inflación de recuperación, algunos economistas creen que deberíamos mirar más allá. En Europa, algunos señalan que esto es la principal medida de la inflación. Excepto en el caso de viviendas ocupadas por sus propietarios enteramente.

Pero si bien el procedimiento recibe mucho calor por ser “falsificado“o”Inflación“, o basado en la frecuencia repetida (pero incorrecta) confirmación Debido a que proviene de una encuesta cuestionable, algunos economistas la mantienen.

“Permítanme romper con los jóvenes y defender los recursos educativos abiertos”, dijo Ernie Tedeschi, quien hasta hace poco fue economista jefe del Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca. Por un lado, dijo, es importante ceñirse a la medida de inflación con la que se empieza. Mover las listas de objetivos podría socavar la confianza del público en el compromiso de la Reserva Federal de combatir la inflación.

Tedeschi también subrayó que los REA intentan plasmar una idea importante. A medida que el valor de la vivienda cambia con el tiempo, da forma a nuestra vida económica.

Si un propietario se muda y necesita alquilar, le resultará más caro, por ejemplo. (Europa, por si sirve de algo, Funciona en Desarrollar explícitamente los costos de las viviendas ocupadas por sus propietarios porque son un componente importante de la inflación).

Así como las fuerzas difíciles de medir en física son fundamentales para la forma en que funciona el universo, el valor que obtenemos del lugar donde vivimos es enormemente importante para el funcionamiento de la economía, incluso si es compleja, dijo Tedeschi.

“Los REA son una especie de materia oscura de la economía”, afirmó.

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