Un mercado difícil para los compradores de viviendas se está volviendo más difícil, ya que la combinación de precios crecientes y tasas hipotecarias en aumento hace que sea más difícil comprar una casa, según muestran nuevos datos.
A pesar de estos desafíos, la gente todavía está comprando casas. Cada mes se venden unos 4 millones. Pero, en una medida sorprendente, el aumento de las tasas hipotecarias y la escasez de viviendas en venta (que alimentaron el aumento de los precios y las guerras de ofertas) han debilitado su posición financiera.
Hoy en día la gente pide prestado mucho más dinero para comprar casas a tasas de interés mucho más altas que hace apenas unos años. En general, el dólar del comprador de vivienda es aproximadamente la mitad de lo que era a finales de 2020.
En diciembre de 2020, los tipos hipotecarios alcanzaron mínimos históricos, con un tipo fijo a 30 años disponible en el 2,68%. Se trata de un fuerte descenso respecto del 3,78% del año anterior.
Hoy en día, Fannie Mae, respaldada por el gobierno, dice que la tasa de interés promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años es del 7,63%.
Los precios también han subido. El precio de venta medio de una vivienda unifamiliar es de más de 416.000 dólares en el segundo trimestre de este año, frente a poco menos de 360.000 dólares a finales de 2020.
Según algunas medidas, los índices de precios de la vivienda en Estados Unidos se encuentran en máximos históricos.
A finales de 2020, el pago hipotecario mensual de una casa típica recién vendida era de aproximadamente $1,100 en capital e intereses, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Ahora es aproximadamente el doble.
La NAR calcula que hoy en día un comprador necesitaría ganar $107,232 por año para pagar esa casa promedio. Este cálculo se basa en las tasas recientes de un comprador que realiza un pago inicial del 20 % y gasta el 25 % de su ingreso mensual bruto en gastos de vivienda.
Esto es algo conservador, ya que muchas personas destinan más del 25% de su presupuesto a estos costes. Los precios de las viviendas varían ampliamente en los Estados Unidos, pero esto aún muestra lo difícil que es permitirse una vivienda y sentirse financieramente seguro.
El ingreso familiar medio real fue de 74.580 dólares en 2022, según la Oficina del Censo de Estados Unidos.
“Si no son seis cifras, será muy difícil” comprar una casa en muchos mercados, dijo Yoon a NBC News.
Descubra la asequibilidad
Otra forma de medir el cambio: la NAR también publica un índice mensual de asequibilidad de la vivienda. Una lectura típica es 120, lo que significa que una persona con un ingreso promedio tiene suficiente dinero para comprar una casa cuyo precio es alrededor de un 20 por ciento más que el promedio, dijo Yoon.
Ese número cayó de aproximadamente 170 antes de Covid a un total preliminar de 91,7 en agosto. Esta es la lectura más baja desde octubre de 1985.
Según León, parte del problema proviene de la crisis inmobiliaria de 2006-2008, que desembocó en la Gran Recesión y la crisis financiera mundial. Muchos pequeños constructores fracasaron, los constructores restantes se volvieron más conservadores y, combinado con los crecientes costos regulatorios, esto llevó a una caída de la construcción que duró una década.
Ésta es una de las razones por las que hay menos viviendas en venta de lo habitual. La otra razón es que en muchos casos, las personas que ya son dueñas de su casa y pagan tasas hipotecarias del 3% al 4% no quieren comprar ni vender una casa nueva a una tasa de interés de aproximadamente el 8%.
La diferencia entre un pago hipotecario mensual del 3% y uno del 8% puede ser asombrosa. Para una casa promedio que cuesta $416,000 con un pago inicial del 20%, su hipoteca mensual con un interés del 3% es de $1,403. Al 8% de interés es $2,441.
Mucha gente está saliendo del mercado inmobiliario, lo que ha encarecido el alquiler. Pero, según León, hay al menos algunas buenas noticias.
“Afortunadamente, al menos en términos de alquiler, están construyendo apartamentos en muchas ciudades”, dijo Yoon.
Añadió que también hay algunas señales positivas para los constructores de viviendas. Las acciones de empresas como Toll Brothers y NVR (la empresa matriz de Ryan Homes, NVHomes y Heartland Homes) se han disparado el año pasado, lo que significa que los inversores quieren darles a estas empresas dinero que puedan utilizar para construir más viviendas. Esto por sí solo no resolverá el problema de la asequibilidad, pero probablemente ayudará.
